Scopri come proteggere la tua casa vacanze da danni, imprevisti e responsabilità legali, sia che affitti occasionalmente sia che gestisca un B&B.
Danni agli ospiti: come gestirli e tutelarsi
Quando un ospite subisce un infortunio nella tua casa vacanze, come una caduta dalle scale, un’ustione in cucina o un incidente provocato da un malfunzionamento dell’impianto elettrico, la legge prevede che il proprietario possa essere ritenuto responsabile civilmente. Anche chi affitta in modo saltuario con cedolare secca può essere citato in giudizio e obbligato a risarcire spese mediche, danni materiali o morali, con conseguenze economiche rilevanti. Gli incidenti possono avvenire anche a causa di eventi apparentemente banali, come un gradino rotto, un corrimano allentato o un tappeto scivoloso, che possono esporre il proprietario a richieste di risarcimento significative.
Per ridurre al minimo questi rischi ed evitare di dover affrontare spese impreviste o azioni legali, è fondamentale:
- Stipulare una polizza RC specifica per affitti turistici, che copra non solo i danni fisici subiti dagli ospiti, ma anche le spese legali necessarie per difendersi in caso di controversie.
- Mantenere l’immobile in perfetto stato, con controlli periodici documentati su impianti elettrici, idraulici, scale, pavimenti e arredi. Tenere traccia degli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria è utile in caso di contestazioni: può dimostrare che hai agito con diligenza per garantire la sicurezza degli ospiti.
- Inserire nei contratti di locazione clausole chiare che definiscano le responsabilità reciproche, indicare le regole della casa e specificare eventuali limitazioni di responsabilità. Un contratto scritto e firmato aiuta a evitare fraintendimenti e costituisce un importante strumento di tutela legale per il proprietario.
Danni causati dagli ospiti: come difendersi
Gestire una casa vacanze significa anche proteggersi da danni causati dagli ospiti o da eventuali incidenti che possano coinvolgerli. Senza un’assicurazione adeguata, ogni danno può trasformarsi in una spesa importante per il proprietario. Una polizza per affitti brevi è l’unico modo per evitare di dover coprire di tasca propria riparazioni o risarcimenti. Stipulare una polizza specifica per la locazione turistica è indispensabile.
Per una protezione completa:
- Responsabilità civile verso terzi, per coprire infortuni agli ospiti o danni a terze persone;
- Copertura danni materiali, per rimborsare danni a mobili, elettrodomestici e impianti;
- Tutela legale, per gestire eventuali controversie con ospiti o vicini.
Obblighi assicurativi: normativa Nazionale e Sarda
A livello nazionale, il Codice del Turismo (D.Lgs. 79/2011) stabilisce che nella locazione turistica non imprenditoriale, cioè quando si affitta un immobile arredato senza offrire servizi alberghieri come colazioni, pulizie giornaliere o reception, non esiste alcun obbligo di stipulare un’assicurazione.
Per la Sardegna, la L.R. 16/2017, non impone alcuna polizza obbligatoria a chi affitta privatamente case vacanze in forma saltuaria o occasionale con cedolare secca. L’assicurazione, in questi casi, è però fortemente consigliata per tutelarsi da eventuali danni a ospiti o a terzi.
Per le attività ricettive svolte in forma imprenditoriale, come B&B, affittacamere, residence o case vacanze è previsto l’obbligo di stipulare una polizza di responsabilità civile verso terzi, sia per la normativa nazionale che per quella regionale sarda.
La polizza garantisce la copertura di danni o infortuni che possano coinvolgere ospiti o terze persone durante il soggiorno. Da ricordare che, l’offerta di servizi aggiuntivi tipici dell’attività alberghiera, colazioni o attività organizzate, fa scattare l’obbligo di registrazione come struttura ricettiva con conseguente obbligo assicurativo, partita IVA e adempimenti fiscali.
Prenotazioni dirette dal proprio sito: come tutelarsi
Se la tua struttura ha un sito dedicato, le prenotazioni dirette ti permettono di risparmiare sulle commissioni e avere più controllo sul soggiorno, ma significa anche che sei completamente responsabile per eventuali danni agli ospiti o alla casa, senza alcuna copertura automatica come AirCover di Airbnb. Per questo motivo è meglio in questo caso stipulare le seguenti assicurazioni:
- polizza RC per affitti brevi valida anche per prenotazioni dirette, così sarai coperto in caso di infortuni agli ospiti o danni a terzi;
- un contratto di locazione dettagliato, con regole chiare, clausole su cauzione e responsabilità, per prevenire contestazioni;
- documentare lo stato della casa prima e dopo ogni soggiorno, ad esempio con foto, per tutelarti in caso di danni. Molto importante perchè ti permette di avere delle prove del prima e dopo in caso di spiacevoli incidenti;
- offrire agli ospiti un’assicurazione viaggio facoltativa, per coprire danni accidentali e ridurre i rischi per te.
Ricorda che per le prenotazioni dirette restano validi gli obblighi previsti dalla legge italiana, come la comunicazione degli ospiti alla Questura tramite il portale Alloggiati Web e la gestione dell’imposta di soggiorno se prevista dal comune (pronti partenza locazione turistica via).
Coperture offerte dalle piattaforme: Airbnb e Booking
Se affitti la tua casa vacanze tramite portali come Airbnb o Booking, è fondamentale conoscere le differenze nelle coperture assicurative che queste piattaforme offrono (o non offrono) agli host.
Airbnb include automaticamente per ogni prenotazione la copertura chiamata AirCover, pensata per offrire agli host una protezione di base. Nello specifico:
- responsabilità civile fino a 1 milione di dollari per danni a ospiti o terzi durante il soggiorno;
- protezione danni fino a 3 milioni di dollari per rimborsare danni causati dagli ospiti alla casa, agli arredi o a oggetti custoditi nella proprietà;
- supporto sicurezza attivo 24 ore su 24 per situazioni di emergenza legate al soggiorno.
Tuttavia AirCover ha limiti importanti: la copertura è valida solo per prenotazioni effettuate tramite Airbnb, non copre danni volontari, danni derivanti da eventi naturali come incendi o alluvioni, né danni che si verificano fuori dal periodo di soggiorno. Inoltre, la decisione finale sul risarcimento spetta sempre ad Airbnb.
Al contrario, Booking non offre alcuna copertura assicurativa agli host: prenotazioni effettuate tramite Booking non prevedono nessuna protezione automatica né per danni agli ospiti né per danni causati dagli ospiti alla casa.
Di conseguenza, se affitti con Booking, è indispensabile stipulare un’assicurazione privata specifica per affitti brevi, così da proteggere te stesso e la tua casa in caso di incidenti, danni o controversie.
Come property manager posso supportarti nel trovare la polizza più adatta per proteggere te e i tuoi ospiti, indipendentemente dal canale di prenotazione che utilizzi. Contattami per maggiori informazioni o per ricevere assistenza nella gestione della tua casa vacanze.
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