Tutto ciò che devi sapere sulle novità introdotte dal Governo per gestire la tua casa vacanze
Dal 1° gennaio 2026 il settore extralberghiero dovrà fare i conti con una stretta normativa significativa: l’obbligo di apertura di partita iva di SCIA e quindi trasformando l’affitto breve in attività d’impresa dal 3° immobile gestito.
Ecco i punti chiave delle novità 2026:
- Nuovo Regime Imprenditoriale: riduzione del limite per la gestione non imprenditoriale a massimo 2 immobili. Dal terzo in poi, è necessaria la Partita IVA;
- Fisco e Cedolare Secca: la tassazione rimane al 21% per il primo immobile, ma sale al 26% per il secondo appartamento (se gestiti come privati);
- CIN: obbligo del CIN (già dal gennaio 2025), con sanzioni elevate per chi non lo espone o non lo comunica. Leggi tutti i dettagli sul mio articolo dedicato al CIN;
- Sicurezza: conferma dell’obbligo di installazione di dispositivi di sicurezza come estintori e rilevatori di monossido di carbonio (in vigore dal 2025);
- Tracciabilità Europea: Regolamento (UE) 2024/1028 impone nuovi obblighi di registrazione e condivisione dati tra le piattaforme di prenotazione (come Airbnb e Booking) e le autorità fiscali.
Regolamento (UE) in applicazione dal 20 maggio 2026
Nello specifico il Regolamento (UE) 2024/1028 introduce un quadro armonizzato di trasparenza e scambio dati sugli affitti brevi, con entrata in piena applicazione dal 20 maggio 2026. La norma non interviene sull’accesso al mercato degli host, ma impone alle piattaforme digitali l’obbligo di trasmettere periodicamente alle autorità pubbliche dati standardizzati sulle locazioni (annunci, notti, ospiti e identificativi degli alloggi), attraverso punti di accesso digitali nazionali unici. I codici di registrazione dovranno inoltre essere visibili negli annunci, facilitando controlli e verifiche.
L’obiettivo è rafforzare la trasparenza, contrastare gli affitti irregolari e migliorare il monitoraggio del settore su base europea. Il regolamento si integra con le norme nazionali già in vigore, come CIN e Registro nazionale, creando un sistema coordinato che abilita controlli più efficaci e una cooperazione più stretta tra Stati membri.
Fisco e Cedolare Secca
Dal 2026 cambia la normativa fiscali per la gestione di immobili destinati all’affitto turistico.
Sarà possibile gestire fino a due immobili in forma non imprenditoriale, senza obbligo di apertura della Partita IVA, applicando la cedolare secca al 21% sul primo immobile e la cedolare secca al 26% sul secondo immobile.
Dal terzo immobile in poi scatterà l’obbligo di partita iva, considerando la gestione una forma imprenditoriale. Questo comporta anche l’obbligo di presentare la SCIA al Comune in cui è situato l’immobile e di gestire l’attività secondo i criteri del reddito d’impresa, con tassazione IRPEF ordinaria oppure regime forfettario, se applicabile.
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